八、违约责任(一) 黄某与A房地产公司买卖房屋纠纷案 【案例指引】 本案例以《最高人民法院公报》2006年第 2期案例为蓝本(有适当修改),围绕违约行为的形态、迟延违约金、违约金数额的调整、采取补救措施等问题展开,对于分析此类案件具有参考意义。 【案 情】 2003年8月10日,有购房意向的黄某在 A房地产公司(以下简称A公司)售楼部了解情况。A公司工作人员向黄某介绍正在预售的某小区楼房.并向其详细展示了该小区的宣传资料和沙盘图。2003年8月17日,黄某与A公司签订一份《商品房买卖合同》,约定;黄某购买A公司预售的某小区5楼商品房一套,总金额60万元;黄某应于合同订立之日起一周内一次性支付全部价款,A公司应于2004年6月30日之前交付房屋;任何一方迟延履行义务,按每日5%支付违约金。合同订立后,黄某依约支付了价款。 你该小区建成后,A公司于2004年8月16 日向黄某发出《入住通知书》。黄某收到通知后,办理了验收房屋及入住手续。同月,黄某给A公司发函反映窗外装饰钢梁一事。因与A公司协商未果,黄某于2004年12月诉至法院,请求判令A公司拆除黄某窗外的装饰钢梁。 经一审法院查明,该幢房屋在审查批准的施工图纸中设计有该钢梁,但是在 A公司为预售房屋而展示的宣传资料和沙盘图上没有该钢梁,黄某与A公司签订的《商品房买卖合同》也未对该钢梁作出约定。该房屋经验收合格,竣工图也经政府有关部门审核批准。 一审法院认为,黄某与 A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。A公司为预售房屋展示的沙盘图,只能反映整个小区外部的总体概况,不能反映建筑设施的各个细节。预售房屋外墙及室内装修的标准,应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明,该幢房屋的设计不违反法律法规的强制性规定,且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时,黄某未提出异议,并实际办理了入住手续。黄某的诉求无合同依据及损害后果.不予支持。 据此,一审法院于2005年3月20 日判决∶驳回原告黄某的诉讼请求。 黄某不服一审判决,提起上诉。请求判令 A公司∶①按照合同约定支付违约金,数额按照实际天数计算;②将该钢梁上移55厘米。 经二审法院查明,该钢梁属该幢楼房外立面的装饰造型,位于5楼与6楼之间,对5 楼部分房屋的窗户造成了一定程度且永久性的遮挡,对窗内人视觉感受有明显影响。另查明,每日5%的违约金,折合年利率为182.5%,相当于同期银行贷款利率的30倍左右。 在二审过程中.黄某表示其在收房时已在《业主入住验收单》(以下简称《验收单》)上对钢梁一事明确提出书面异议,该验收单由A公司保存。在审理过程中,经法院要求,A公司拒不交出有黄某签名的《验收单》。为支持自己的诉讼请求.黄某提交了由有资质证书的某设计公司出具的一份报告。报告主要内容为;为不影响涉诉房屋5楼住户的采光,该钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。A 公司答辩称,该钢梁的安装已经过政府有关部 门批准且符合施工图纸要求,A公司不应对此承担责任。 二审法院认为,黄某与A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。在双方签订的合同中,没有约定该房屋外有装饰钢梁,在 A公司展示的沙盘上,房屋模型外也没有装饰钢梁;而 A公司交付的房屋窗外却有装饰钢梁遮挡。A公司履行合同义务不符合约定,依据《民法典》第577条的规定,A公司应承担违约责任。安装钢梁是否经过行政审批、是否符合建筑规范.属另一法律关系.不能成为其不构成违约或者免除违约责任的理由。业主签订《商品房买卖合同》最主要的目的在于房屋内各项设施有利于居住使用,而非房屋外墙立面的美观。黄某主张将装饰横梁上移 55厘米,有专业设计公司证明在技术上可行,又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响,应予采纳。 据此。二审法院于2005年7月8 日判决∶①撤回一审民事判决;②本判决生效后10 日内,被上诉人A公司将上诉人黄某所购房屋窗外的装饰钢梁上移 55厘米并重新焊接。 优考试 - 更智能的在线考试系统 - https://www.youkaoshi.cn 优考试在线考试系统是一款更智能的在线考试系统,一键导入试题,快速创建试卷,强大智能考试数据分析、详尽的统计报表,让考试不仅是考试,更是学习, 优考试在线考试帮助你充分测试你的员工或学生,有针对性的,有目的的提高他们的工作技术或学习成绩